집주인 대출 총정리 매도인 근저당 조건과 세금 위험까지 한 번에 정리한 2026년 기준 가이드

서울 고가 아파트 매물 설명에 “집주인 대출 6억”, “잔금 19억 협의 가능” 같은 문구가 등장하고 있습니다. 은행이 빌려주지 못하는 돈을 파는 사람이 대신 빌려준다는 뜻입니다. 금융권에서 21년간 일하며 오랜 시간 시장과 부동산 흐름을 가까이서 봐 온 입장에서, 이런 거래는 대출 규제가 강해질 때마다 반복적으로 고개를 들었다가 규제가 풀리면 사라지는 패턴을 보였습니다. 이 글은 2026년 7월 30일 기준으로 이 거래가 어떤 구조인지, 세금과 위험은 어디에 숨어 있는지 정리한 내용입니다.

집주인 대출은 어떤 거래 구조인가

집주인 대출은 매수인이 잔금을 한 번에 지급하지 않고 일부를 미뤄 두는 대신, 매도인이 그 채권을 지키기 위해 자신이 팔았던 집에 근저당권을 설정하는 거래입니다. 새로운 금융상품이 아니라 민법상 사인 간 채권 관계와 담보 설정을 조합한 방식입니다.

집주인 대출과 매도인 근저당은 같은 말인가?

사실상 같은 거래를 부르는 다른 이름입니다. 매물 광고에서는 “집주인 대출”, “매도인 대출”처럼 쉬운 표현을 쓰고, 등기부와 계약서에서는 “근저당권 설정”으로 나타납니다. 해외에서 오래 쓰인 매도인 금융(seller financing)과 구조가 비슷합니다.

매수인은 계약서에 잔금 지급 시기와 이자율, 상환 방법을 특약으로 적고, 소유권을 넘겨받은 뒤 그 집에 매도인 명의의 근저당권을 설정해 줍니다. 등기부에는 채권최고액이 기재되는데, 통상 실제 채권액보다 여유 있게 잡히기 때문에 채권최고액만 보고 실제 빌린 금액을 단정할 수는 없습니다.

왜 근저당권을 설정해야 하는가?

매도인이 소유권을 먼저 넘겨준 상태에서 돈을 못 받을 위험을 줄이기 위한 장치입니다. 담보 없이 차용증만 받으면 매수인이 그 집을 다시 팔거나 다른 대출을 받아 버렸을 때 순위 다툼에서 밀립니다.

여러 사례를 접하면서 느낀 점은, 이 거래에서 실제로 다툼이 생기는 지점은 금액이 아니라 순위와 시점이라는 것입니다. 매수인이 은행 주택담보대출을 함께 쓰면 은행 근저당이 1순위, 매도인 근저당이 2순위로 밀리는 구조가 되고, 이 경우 매도인이 회수하지 못할 위험이 커집니다.

2026년 들어 이런 거래가 다시 늘어난 배경은 무엇인가

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 주택 가격대별 주담대 한도가 크게 축소되면서, 고가 주택에서는 은행에서 빌릴 수 있는 금액과 실제 필요한 금액의 차이가 수십억 원 단위로 벌어졌습니다. 여기에 2026년 7월 기준금리 인상까지 겹쳐 조달 환경이 더 팽팽해졌습니다.

2026년 7월 30일 기준 주요 지표와 규제 현황

항목	내용	출처 및 시점
기준금리	연 2.75%(직전 2.50%에서 0.25%p 인상)	한국은행 금융통화위원회 (2026.07)
주담대 한도	15억 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억	10·15 주택시장 안정화 대책 (2025.10.15)
LTV	규제지역 무주택 40%, 유주택 0%	국토교통부 규제지역 지정 효과 (2025.10)
스트레스 금리	수도권·규제지역 주담대 1.5%에서 3.0%로 상향	금융위원회 (2025.10 발표)
신용대출	1억 원 초과 보유 차주는 1년간 규제지역 주택 구입 제한	국토교통부·금융위원회 (2025.10)
규제지역	서울 25개구 전역과 경기 12개 지역, 토지거래허가는 2025.10.20 효력	국토교통부 (2025.10)
당국 입장	매도인 근저당 방식은 사인 간 거래로 여신 규제 대상 아님	국회 정무위 논의 (2026.07.29)

※ 본 표의 수치는 2026년 7월 30일 기준이며, 시점에 따라 변동될 수 있습니다.

대출 한도는 실제로 얼마나 줄었나?

25억 원을 넘는 주택은 은행에서 최대 2억 원만 빌릴 수 있고, 이미 집을 보유한 사람은 규제지역에서 LTV 0%가 적용되어 주담대 자체를 받을 수 없습니다. 29억 원 아파트를 산다면 무주택자라도 27억 원을 다른 방법으로 만들어야 한다는 뜻입니다.

한도 상한과 별개로 총부채원리금상환비율 규제도 함께 적용되고, 대출 한도를 계산할 때 얹는 스트레스 금리가 3.0%로 오른 상태입니다. 소득이 낮으면 2억 원조차 다 쓰지 못하는 경우가 생깁니다. 상세한 규제 내용은 국토교통부 주택시장 안정화 대책 보도자료에서 원문으로 확인할 수 있습니다.

과거에도 비슷한 거래가 있었나?

있었습니다. 2019년 15억 원 초과 아파트 주담대가 금지된 직후 강남권에서 잠깐 나타났다가, 규제가 완화되자 자연스럽게 사라졌습니다. 오랫동안 지켜 본 입장에서 보면 제도가 만든 자금 공백을 사적 자금이 메우는 흐름은 반복된다고 볼 수 있습니다.

다만 이번에는 조건이 다릅니다. 기준금리가 인상 방향으로 돌아섰기 때문에 앞으로의 이자 부담을 지금 수준으로 가정하기 어렵습니다. 금리 결정 배경과 향후 통화정책 방향은 한국은행 통화정책방향 결정 자료에서 확인하시는 편이 정확합니다.

실제 매물에 붙은 조건은 어떤 형태인가

2026년 상반기부터 언론에 보도된 사례를 보면 조건은 대체로 세 가지로 요약됩니다. 매도인이 빌려주는 금액, 이자율, 상환 기한입니다. 최근에는 강남권을 넘어 수도권 일부 지역까지 유사한 문구가 확산됐다는 보도가 나왔습니다.

보도된 내용에 따르면 송파구 잠실동의 한 전용 59㎡ 매물은 매매가 29억 원 가운데 매수인이 10억 원만 준비하면 나머지 19억 원을 시간을 두고 지급할 수 있다는 조건을 내걸었습니다. 강남구 자곡동의 전용 59㎡ 매물에는 집주인 대출 6억 원, 연 5.5% 수준의 이자, 최대 4년 안팎의 상환 기간을 협의할 수 있다는 조건이 붙었습니다.

현장에서 자주 마주치는 부분은 이런 조건이 광고에 적혀 있어도 실제 협의 단계에서 대부분 바뀐다는 점입니다. 매도인 입장에서 상대의 소득과 자산을 확인한 뒤 금액과 기간을 다시 정하기 때문입니다. 광고 문구를 확정 조건으로 받아들이면 자금 계획이 어긋납니다. 해당 단지의 실제 거래 가격 흐름은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 조회해 비교하는 편이 정확합니다.

29억 아파트를 이 방식으로 사면 부담은 얼마인가

결론부터 보면 자기자금이 10억 원 수준이어도 자금이 남습니다. 아래는 매매가 29억 원, 기존 주택 처분으로 마련한 자기자금 10억 원, 처분 후 무주택 기준 은행 주담대 2억 원(30년 원리금균등, 연 4.5% 가정), 매도인 여신 6억 원(연 5.5%, 4년 만기일시, 세전 기준)으로 가정해 계산한 구조입니다.

매매가 29억 원 기준 자금 구조 시뮬레이션 (가정 조건 명시)

자금 항목	금액	월 부담	비고
자기자금	10억 원	–	기존 주택 처분금 등
은행 주담대	2억 원	약 101만 원	25억 초과 구간 한도, 유주택 상태면 0원
매도인 여신	6억 원	약 275만 원	이자만 지급, 4년 후 원금 일시 상환
부족 자금	11억 원	–	별도 조달 필요, 취득세 약 9,570만 원 추가

※ 금리와 상환 조건은 가정값이며, 실제 조건과 세금은 개인 상황에 따라 달라집니다. 취득세는 29억 원 1주택 취득 시 3%에 지방교육세 0.3%를 더한 세율을 단순 적용한 값이며, 다주택자는 2주택 8%, 3주택 12%의 중과세율이 적용됩니다.

여기서 세 가지가 드러납니다. 매달 나가는 돈이 약 376만 원으로 늘어난다는 점, 4년 뒤 6억 원을 한 번에 갚아야 하는 시한이 남는다는 점, 그리고 남은 11억 원을 메울 다른 대출 경로가 사실상 막혀 있다는 점입니다. 신용대출을 1억 원 넘게 보유한 차주는 1년간 규제지역 주택을 살 수 없으므로, 신용대출로 부족분을 채우는 계획 자체가 성립하지 않습니다.

비슷한 상황을 여러 번 보다 보니, 이 구조에서 가장 위험한 가정은 “그때쯤이면 규제가 풀릴 것”이라는 기대였습니다. 상환 재원을 규제 완화나 시세 상승에서 찾는 계획은 실행 단계에서 자주 무너집니다.

세금은 어떻게 처리되는가

매도인이 받는 이자는 사업으로 하는 대금업이 아니므로 비영업대금의 이익, 즉 이자소득으로 과세됩니다. 이자를 지급하는 매수인에게 원천징수 의무가 생기는 점이 실무에서 가장 많이 놓치는 부분입니다.

집주인 대출에서 발생하는 세금 항목 정리

구분	내용	주의할 점
이자소득	비영업대금의 이익으로 원천징수, 지방소득세 포함 27.5%	원천징수와 신고 의무는 이자를 주는 매수인 쪽
금융소득 합산	연간 금융소득 2,000만 원 초과 시 종합과세 대상	6억 원을 연 5.5%로 빌려주면 이자만 연 3,300만 원
증여 문제	무이자 또는 지나치게 낮은 이자율은 이익 증여로 볼 수 있음	세법상 적정 이자율 기준(연 4.6%)과의 차액이 쟁점
양도소득세	잔금을 다 받지 못해도 양도 시기 기준으로 과세	받지 않은 돈에 대한 세금을 먼저 낼 현금이 필요
등록면허세	근저당권 설정 시 채권최고액의 0.2%와 지방교육세	채권최고액 19억 원이면 합계 약 456만 원 수준

증여 쟁점은 숫자로 보면 이해가 빠릅니다. 6억 원을 무이자로 빌려주면 세법상 적정 이자율을 적용한 연 2,760만 원 상당의 이익이 계산되고, 이는 과세 제외 기준인 연 1,000만 원을 크게 넘습니다. 반대로 연 5.5%처럼 적정 이자율보다 높은 조건이라면 이 쟁점은 비켜갈 수 있지만, 이번에는 매도인의 이자소득세 부담이 커집니다. 세금을 줄이는 방향과 증여를 피하는 방향이 서로 반대로 움직인다는 점이 이 거래의 구조적 특징입니다.

검증 강도도 달라졌습니다. 10·15 대책에서 국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득거래와 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고 부동산 탈세 신고센터를 운영하기로 했습니다. 투기과열지구 거래는 자금조달계획서에 증빙자료까지 제출해야 하므로, 차용증과 이자 지급 계좌 기록, 원천징수 이행 내역이 남지 않으면 소명이 어려워집니다. 이자소득과 증여재산 판정 기준은 국세청 세법 안내 자료에서 확인하고, 금액이 큰 거래는 계약 전에 세무 전문가와 조건을 맞춰 보시는 편이 안전합니다.

매수인과 매도인이 감수하는 위험은 무엇인가

이 거래는 은행이 담당하던 신용 심사와 담보 관리를 개인이 그대로 떠안는 구조입니다. 그래서 위험도 은행이 아니라 두 당사자에게 남습니다.

당사자별 위험 비교

구분	매수인 위험	매도인 위험
자금	기한 도래 시 대환이 막히면 일시 상환 압박	수억 원이 수년간 묶여 다른 자산 계획이 제한
담보	근저당이 걸려 추가 담보 여력이 사실상 없음	은행 대출과 겹치면 후순위로 밀릴 수 있음
회수	연체 시 담보권 실행으로 소유권 상실 가능	경매 절차로 가면 시간과 비용, 시세 하락 노출
규제	토지거래허가 대상이면 실거주 의무로 임대 불가	가격을 지켰지만 매각 시점이 사실상 이연
세무	자금조달계획서 증빙 소명과 원천징수 누락 위험	이자소득 종합과세로 실효 부담 상승

실거주 의무는 특히 중요합니다. 서울 전역 아파트가 토지거래허가 대상에 포함된 상태에서는 전세를 놓아 잔금을 맞추는 방식이 통하지 않습니다. 결국 자기자금과 소득으로만 버텨야 하고, 이 지점에서 자금 계획이 무너지는 경우를 자주 만나게 됩니다.

제도적 시선도 함께 봐야 합니다. 10·15 대책에는 사업자대출 용도 외 유용 전수조사와 부동산 불법행위 감독기구 설치가 함께 담겼습니다. 사인 간 거래 자체는 규제 대상이 아니지만, 자금 흐름 전반에 대한 검증은 강해지는 방향이라는 뜻입니다. 대출 규제의 취지와 소비자 보호 관련 안내는 금융감독원 금융소비자 정보 포털에서 확인할 수 있습니다.

계약 전 확인해야 할 기준은 무엇인가

판단 기준은 단순합니다. 이자를 감당할 수 있는지, 기한이 왔을 때 갚을 재원이 지금 손에 있는지, 그리고 조건이 서면에 남아 있는지입니다. 이 셋 중 하나라도 비어 있으면 조건이 아무리 좋아 보여도 위험한 거래입니다.

겪어 보니 계약서 특약이 부실한 경우가 가장 위험했습니다. 이자율과 지급일, 지연 시 처리 방법, 근저당 말소 시점, 조기 상환 가능 여부가 구체적으로 적혀 있어야 나중에 해석 다툼이 생기지 않습니다. 사인 간 거래에는 금융회사 분쟁조정 같은 보호 절차가 없다는 점도 미리 인식해야 합니다.

또 하나는 상대에 대한 확인입니다. 매도인 입장에서는 매수인의 소득과 기존 부채를 확인해야 하고, 매수인 입장에서는 그 집에 다른 권리 제한이 없는지 등기부로 직접 봐야 합니다. 토지거래허가 대상 거래라면 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약이 된다는 절차상 순서도 놓치지 말아야 합니다.

마무리

집주인 대출은 규제의 빈틈이 아니라, 규제가 만든 자금 공백에 개인의 자산과 신용이 대신 들어간 결과입니다. 자금력이 충분한 매도인과 현금이 두터운 매수인 사이에서만 성립한다는 점에서 누구나 쓸 수 있는 대안으로 보기는 어렵습니다.

지금까지의 경험을 돌이켜 보면, 이런 구조는 시장이 우상향할 때는 조용히 지나가고 조정 국면에서 문제가 드러났습니다. 조건을 검토하신다면 이자와 상환 계획을 최악의 시나리오로 계산해 보고, 계약 전에 세무와 법률 검토를 거치시길 권합니다.

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참고한 공식 자료

국토교통부 주택시장 안정화 대책 보도자료

한국은행 통화정책방향 결정 자료