고덕강일3단지는 서울주택도시개발공사(SH)가 공급하는 토지임대부 분양주택입니다. 2026년 10월 16일 입주자모집공고가 나왔고, 본청약 물량은 전용 49㎡ 590세대와 59㎡ 715세대를 합쳐 총 1,305세대입니다. 공고일 기준으로 서울·인천·경기에 사는 무주택세대구성원이 대상입니다. 2026년 11월 1일 기준으로 사전청약 당첨자 접수(10월 26~27일)는 이미 끝났습니다. 남은 일정은 특별공급 11월 2~3일, 일반공급 11월 4~6일입니다.
신청 전에 따져볼 조건은 크게 세 가지입니다. 첫째, 어떤 공급 유형에 해당하는지(청년·신혼부부·생애최초·신생아·일반)입니다. 둘째, 서울에 2년 이상 계속 거주했는지입니다. 셋째, 매달 내는 토지임대료와 10년 전매제한, 5년 거주의무를 감당할 수 있는지입니다. 이 글은 이 세 가지를 기준으로 공고문을 읽는 순서를 정리합니다.
고덕강일3단지 모집공고 핵심 요약: 공급 규모, 타입, 분양가
SH 고덕강일지구 3단지 분양안내 페이지의 분양개요에 따르면 위치는 서울 강동구 강일동 174 일원입니다. 전체 1,305세대가 모두 공공분양이며, 입주 예정 시기는 2027년 5월 말입니다.
| 구분 | 전용 49㎡ | 전용 59㎡ |
|---|---|---|
| 전체 세대수 | 590세대 | 715세대 |
| 세부 타입 수 | 13개 타입 | 12개 타입 |
| 건물 분양가 | 약 2억 8,000만~3억 2,000만 원 | 약 3억 4,000만~3억 9,000만 원 |
| 월 토지임대료 | 426,000원 | 511,500원 |
1,305세대는 사전청약 당첨자 592세대, 특별공급 566세대, 일반공급 147세대로 나뉩니다. 분양가가 범위로 표시된 이유는 동·층·타입에 따라 금액이 다르기 때문입니다. 정확한 금액은 공고문의 주택형별 분양가표에서 확인해야 합니다. SH 공식 블로그의 고덕강일 3단지 분양가·토지임대료·자격 요건 정리를 보면 이 단지는 공정률 90%를 넘긴 뒤 분양하는 후분양 주택입니다. 그래서 전 세대가 발코니 확장형으로 시공되고, 확장 비용(평면별 약 50만~682만 원)은 별도로 냅니다.
고덕강일3단지 청약일정과 남은 접수 순서
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 입주자모집공고 | 2026. 10. 16.(금) |
| 사전청약 당첨자 접수 | 2026. 10. 26.(월) ~ 10. 27.(화) (종료) |
| 특별공급(청년·신혼부부·생애최초·신생아) | 2026. 11. 2.(월) ~ 11. 3.(화) 10:00~17:00 |
| 일반공급 1순위 해당지역(서울 2년 이상 거주) | 2026. 11. 4.(수) 10:00~17:00 |
| 일반공급 1순위 기타지역(서울 2년 미만, 인천·경기) | 2026. 11. 5.(목) 10:00~17:00 |
| 일반공급 2순위 | 2026. 11. 6.(금) 10:00~17:00 |
| 당첨자 발표 | 2026. 11. 26.(목) 16:00 이후 |
| 당첨자 서류 접수(방문 제출) | 2026. 11. 30.(월) ~ 12. 9.(수) |
| 계약(예정) | 2027. 3. 22.(월) ~ 4. 2.(금) |
| 사전점검 | 2027. 4. 3.(토) ~ 4. 4.(일) |
| 입주 기간(예정) | 2027. 5. 28.(금) ~ 7. 26.(월) |
위 일정은 SH 공식 블로그가 안내한 고덕강일지구 3단지 신청 기간과 입주자 모집 일정을 기준으로 정리했습니다. 접수 시간은 모두 오전 10시부터 오후 5시까지입니다. 마감 직전에는 접속이 몰릴 수 있으니 공동인증서나 간편인증을 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.
고덕강일 3단지 청약 조건: 공통 자격과 서울 거주 우선공급
모든 유형에 공통으로 적용되는 조건은 공고일(2026. 10. 16.) 현재 서울·인천·경기에 거주하는 성년 무주택세대구성원이어야 한다는 점입니다. 주택청약종합저축이나 청약저축에도 가입되어 있어야 합니다. 공급은 1세대 1주택 기준입니다. 같은 세대 안에서 부부가 아닌 2명 이상이 중복이나 교차로 청약하면 모두 무효 또는 부적격 처리됩니다.
지역 조건도 결과를 크게 바꿉니다. 같은 순위 안에서 경쟁이 생기면 물량의 50%를 서울에 2년 이상 계속 거주한 사람에게 먼저 공급합니다. 여기서 떨어진 사람은 서울 2년 미만 거주자, 인천·경기 거주자와 함께 나머지 50%를 다시 놓고 경쟁합니다. 그래서 서울 거주 기간이 2년을 넘는 사람은 기회가 두 번 있는 셈입니다. 인천·경기 거주자는 나머지 절반 안에서만 경쟁합니다.
고덕강일3단지 특별공급과 생애최초 조건 비교
특별공급이 566세대로 일반공급 147세대보다 훨씬 많습니다. 그래서 내가 특별공급 유형에 해당하는지가 당첨 가능성에 가장 큰 영향을 줍니다. 아래 기준은 SH 공식 안내를 요약한 것입니다. 소득과 자산의 세부 산정 방식은 공고문에서 다시 확인해야 합니다.
청년 특별공급
- 대상: 만 19~39세 미혼 무주택자입니다. 다른 유형과 달리 신청자 본인의 무주택 여부만 확인합니다.
- 청약통장: 가입 후 6개월이 지나고 6회 이상 납입해야 합니다.
- 소득·자산: 본인 월평균 소득 140%(5,338,708원) 이하, 본인 순자산 2억 7,600만 원 이하, 부모 순자산 10억 3,500만 원 이하입니다.
- 선발: 소득세를 5년 이상 낸 사람에게 30%를 우선공급하고, 나머지 70%는 낙첨자를 포함한 일반 단계에서 뽑습니다.
신혼부부·신생아 특별공급
신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내이거나 6세 이하 자녀가 있는 가구가 대상입니다. 예비신혼부부와 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족도 신청할 수 있습니다. 소득은 130%(맞벌이 최대 200%) 이하, 총자산은 3억 6,200만 원 이하여야 합니다. 신생아 특별공급은 공고일 기준 2세 미만 자녀(2024. 10. 16. 이후 출생, 태아 포함)가 있는 무주택세대구성원이 대상입니다. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 자녀 수에 따라 소득·자산 기준이 10~20%p 더 완화됩니다.
고덕강일3단지 생애최초 특별공급
생애최초는 조건이 가장 까다로운 유형입니다. 신청자 본인이 세대주여야 하고, 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 합니다. 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 5년 이상 소득세를 낸 이력도 필요합니다. 청약저축은 2년·24회 이상 납입하고 선납금을 포함해 600만 원 이상 예치되어 있어야 합니다. 1인 가구 미혼자이거나 과거에 세대원 중 누군가 주택을 가진 적이 있다면 생애최초보다 청년이나 일반공급을 검토하는 편이 현실적입니다.
일반공급 1순위
청약저축 가입 2년이 지나고 24회 이상 납입한 무주택 세대주가 1순위입니다. 1순위 안에서 경쟁하면 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 저축총액이 많은 순서로 뽑습니다. 저축총액은 매월 최대 25만 원까지만 인정됩니다. 일반공급은 147세대뿐이라 오래 납입한 사람이 유리합니다.
고덕강일3단지 사전청약 당첨자와 본청약 신청자의 차이
고덕강일3단지는 2022년과 2023년 두 차례 사전청약을 했고, 이번 공고가 본청약입니다. 사전청약 당첨자 592세대는 우선 공급을 받습니다. 다만 사전청약에 당첨됐다고 자동으로 계약되는 것은 아닙니다. 본청약 공고 기준으로 자격을 다시 검증받습니다. 조선비즈의 SH 고덕강일3단지 본청약 보도에 따르면 사전청약 당첨자 가운데 자격이 미달하거나 청약을 포기해 남은 물량은 일반공급으로 넘어갑니다.
사전청약 당첨자가 아닌 사람은 이 전환 물량이 일반공급에 더해질 수 있다는 점을 알아두면 좋습니다. 다만 전환 물량이 몇 세대일지는 공고 시점에 알 수 없습니다. 이를 기대하고 청약 전략을 짜는 것은 신중해야 합니다.
토지임대부 구조에서 유리한 사람과 불리한 사람
토지임대부 분양주택은 땅은 SH가 갖고, 수분양자는 건물만 소유하는 구조입니다. 그래서 분양가는 낮은 대신 매달 토지임대료를 냅니다. 기본 임대 기간은 40년입니다. 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 갱신할 수 있어 최장 80년까지 살 수 있습니다. 토지임대료는 최대 60%까지 보증금으로 바꿔 낼 수 있지만, 전환이율은 공사 기준에 따라 정해집니다.
| 상대적으로 유리한 경우 | 불리하거나 신중해야 하는 경우 |
|---|---|
| 목돈이 부족하지만 서울에서 오래 실거주할 계획인 무주택자 | 5년 안에 이직, 이사 등으로 거주지를 옮길 가능성이 큰 사람 |
| 매달 주거비를 꾸준히 낼 수 있는 안정적인 소득자 | 10년 안에 매도해 시세차익을 기대하는 사람 |
| 전용 49~59㎡ 면적으로 충분한 1~3인 가구 | 자녀가 늘어 더 넓은 면적이 필요해질 가능성이 큰 가구 |
꼭 확인해야 할 제한은 세 가지입니다. 당첨자 발표일부터 10년간 재당첨제한과 전매제한이 적용되고, 최초 입주가능일부터 5년간은 계속 거주해야 합니다. 특히 재당첨제한 10년은 이후 다른 청약 기회에도 영향을 줍니다. 당첨 뒤 계약을 포기할 가능성이 있다면 신청 전에 충분히 생각해 보는 것이 좋습니다.
월 주거비 단순 계산 예시
아래는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 대출 승인액이나 금리를 뜻하지 않습니다. 49㎡ 건물 분양가를 3억 1,000만 원으로 가정합니다. SH가 안내한 전용 모기지(최대 5억 원, LTV 최대 80%, 연 1.9~3.0% 고정금리, 최장 40년)를 80%인 2억 4,800만 원까지 받는다고 가정합니다. 금리는 연 2.5%, 기간은 40년 원리금균등상환으로 계산합니다.
- 자기자금: 3억 1,000만 원 − 2억 4,800만 원 = 6,200만 원 (발코니 확장비, 취득세, 이사비 별도)
- 월 원리금: 약 81만 8,000원 (원리금균등 산식: 대출금 × 월이율 × (1+월이율)480 ÷ ((1+월이율)480 − 1))
- 월 토지임대료: 42만 6,000원 (보증금 전환을 하지 않은 경우)
- 합계: 매달 약 124만 원 (관리비, 재산세, 금리 변동 요소 제외)
실제 대출 한도와 금리는 소득, 신용, 기금 심사 기준에 따라 달라집니다. 예상보다 대출이 적게 나오면 자기자금이 더 필요하니, 계약 전에 반드시 기금 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
고덕강일3단지 공고문 확인 순서와 청약 신청 방법
공고문은 분량이 많습니다. 아래 순서대로 읽으면 나에게 해당하는 부분을 빠르게 찾을 수 있습니다. 원문은 SH가 게시한 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고문(PDF)에서 볼 수 있습니다.
- 공급 유형 고르기: 청년, 신혼부부, 생애최초, 신생아, 일반 가운데 내가 해당하는 유형을 먼저 정합니다.
- 무주택 확인 범위 점검: 청년은 본인만, 나머지는 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 주민등록등본상 세대원을 확인합니다.
- 소득·자산 기준 대조: 공고문의 가구원 수별 소득 기준표와 자산 기준을 내 상황과 비교합니다.
- 청약통장 납입 확인: 납입 기간, 횟수, 인정 저축총액을 은행 앱에서 확인합니다.
- 거주 기간 확인: 서울에 2년 이상 계속 거주했는지 주민등록초본으로 확인합니다.
- 주택형별 분양가와 타입 확인: 원하는 면적의 분양가 범위, 토지임대료, 발코니 확장비를 확인합니다.
- SH 인터넷청약시스템 접수: 해당 일정에 온라인으로 신청합니다. 65세 이상 고령자나 장애인 등 인터넷 사용이 어려운 사람은 SH 본사 2층 대강당 현장 접수처를 예외적으로 이용할 수 있습니다.
부부는 각자의 청약통장으로 따로 청약할 수 있습니다. 둘 다 당첨되면 접수 시각이 빠른 사람의 당첨만 인정됩니다. 다만 예비신혼부부는 예비배우자가 다른 특별공급이나 일반공급에 중복 청약할 수 없습니다. 동·호수는 신청한 타입 안에서 컴퓨터 무작위 추첨으로 정해지므로 층과 향을 고를 수 없습니다.
고덕강일3단지 입주와 당첨 후 일정
당첨되면 2026년 11월 30일부터 12월 9일 사이에 서류를 직접 방문해 제출해야 합니다. 이 기간을 놓치거나 서류가 부족하면 부적격 처리될 수 있습니다. 계약은 2027년 3월 말, 사전점검은 4월 초, 입주는 2027년 5월 28일부터 60일간입니다. 후분양이라 당첨부터 입주까지 약 6개월밖에 되지 않습니다. 따라서 현재 전세나 월세 계약의 만기와 잔금 대출 일정을 함께 맞춰 두어야 합니다.
신청 전 최종 정리
고덕강일3단지는 서울 신축 아파트를 건물 분양가 2억 원대 후반~3억 원대 후반에 살 수 있는 기회입니다. 대신 매달 토지임대료를 내고 10년 전매제한과 5년 거주의무를 지켜야 합니다. 신청을 결정하기 전에 네 가지를 확인하세요. 내 공급 유형과 소득·자산 기준이 맞는지, 서울 거주가 2년을 넘는지, 월 주거비를 감당할 수 있는지, 앞으로 5~10년 이 집에 실제로 살 계획인지입니다. 특별공급은 11월 2~3일, 일반공급은 11월 4~6일에 접수하니 일정에 맞춰 준비하시기 바랍니다.
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안내: 이 글은 2026년 11월 1일 기준 공개된 SH 자료와 보도를 바탕으로 한 일반 정보이며, 개인별 청약 자격이나 대출 가능 여부를 판단해 주지 않습니다. 실제 자격과 적용 결과는 개인 상황과 공고문 세부 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 신청 전 SH 입주자모집공고문 원문을 확인하고, SH 콜센터(1600-3456)나 주택도시보증공사(1566-9009)에 문의하시기 바랍니다.