월세 계약, 특히 근저당이 설정된 아파트에 대한 계약은 꼼꼼한 확인이 필수예요. 이 글에서는 근저당 설정된 아파트를 월세 계약하기 전에 반드시 알아야 할 사항들을 꼼꼼하게 짚어드릴게요. 근저당의 기본 개념부터 시작해서, 근저당이 설정된 아파트에서 임차인의 권리를 보호하는 방법까지, 안전한 월세 계약을 위한 모든 정보를 담았습니다.
근저당 설정의 기본 개념
근저당이란, 부동산을 담보로 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때, 채권자가 빌려준 돈의 한도 내에서 권리를 확보해두는 것을 말해요. 쉽게 말해, 집을 담보로 대출을 받으면 그 대출금액만큼 집 위에 ‘근저당’이 설정되는 것이죠.
- 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 경매를 통해 우선 변제받음
- 등기부등본 확인 시 반드시 채권최고액을 검토해야 함
- 보증금 안전 확보를 위해 임대차 계약 시 필수 확인 사항
채권최고액 및 산정 방식
채권최고액은 대출 원금뿐만 아니라 이자, 부대비용까지 포함하는 금액이에요. 일반적으로 은행은 대출액의 120%, 새마을금고·신협 등은 130%로 설정하는 경우가 많습니다.
| 금융기관 | 대출액 | 채권최고액 비율 | 채권최고액 |
|---|---|---|---|
| 은행 | 1억원 | 120% | 1억 2천만원 |
| 신협/농협/새마을금고 | 1억원 | 130% | 1억 3천만원 |
표를 통해 확인하듯이, 같은 대출금액이라도 채권최고액은 금융기관에 따라 달라질 수 있어요. 따라서 월세 계약 시 보증금이 채권최고액보다 안전하게 보호될 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.
근저당과 임차인의 우선순위
근저당이 먼저 설정되면 채권자가 우선권을 가지지만, 임차인은 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 최우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 근저당 설정일 확인
- 전입신고 및 확정일자 필수
- 소액임차인 제도 활용
소액임차인 최우선변제 제도
소액임차인은 일정 기준 이하의 보증금을 가진 세입자로, 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있습니다. 2025년 기준 서울은 1억 1천만 원 이하 보증금일 경우 최대 5천만 원까지 보호됩니다.
- 서울: 보증금 1.1억 이하 → 최대 5천만 원 보호
- 인천: 보증금 1.1억 이하 → 최대 3,700만 원 보호
- 근저당 설정일에 따라 보호 금액 달라짐
등기부등본 확인 및 주의사항
등기부등본은 부동산 권리 관계를 확인하는 가장 중요한 문서예요. 계약 전 반드시 ‘을구’ 항목에서 근저당권과 채권최고액을 확인해야 합니다.
- ‘기록사항 없음’ → 근저당 없음
- 채권최고액이 전세·월세 보증금보다 낮아야 안전
- 임대차 계약서에 ‘근저당 말소 조항’ 삽입 필수
FAQ
Q1. 근저당 설정된 아파트도 안전하게 계약할 수 있나요?
네. 등기부등본 확인, 전입신고 및 확정일자 확보, 최우선변제 제도 활용을 통해 보증금을 보호할 수 있습니다.
Q2. 소액임차인 기준은 지역마다 다른가요?
맞습니다. 서울과 인천, 지방 도시별로 보증금 기준과 보호금액이 다르니 반드시 해당 지역 기준을 확인해야 합니다.
Q3. 계약 후 근저당이 추가로 설정되면 어떻게 되나요?
기존 임차인이 전입신고와 확정일자를 이미 했다면, 후순위 근저당권자보다 우선순위를 확보할 수 있습니다.
결론
근저당 설정 아파트의 월세 계약은 다소 복잡하지만, 등기부등본 확인, 최우선변제 제도 활용, 그리고 계약서 조항 확인만 꼼꼼히 하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다. 이번 가이드를 참고해 현명하게 계약하시길 바랍니다.